תמא 38 שאלות תשובות
אנחנו בחברת מבני שלהבת רוצים להקל עליכם בהחלטה. ריכזנו עבורכם שאלות נפוצות שקיבלנו מדיירים קודמים על מנת שתוכלו גם אתם לשאוב מהם מידע רלוונטי:
המדינה ערה ליתרונות של תכניות תמ"א 38. לכן ממשלת ישראל עיגנה בחוק את זכויותיהם של הדיירים לשפר את איכות חייהם ושיפור ההגנה על הבניין שלהם וקבעה את חוק הדייר הסרבן אשר מאפשר לדיירים במקרים בהם קיים רוב לביצוע התמ"א לתבוע את המיעוט המתנגד לביצוע הפרויקט. הדיירים יכולים לתבוע פיצויים על עיכובים בביצוע תכנית לשיפור איכות חייהם.
שאלה 1 : מה קורה שאין רוב של 66% בבניין לביצוע תמ"א 38 ?
במקרה שאין רוב מספיק לביצוע תמ"א 38, ניתן לפנות למפקח על המקרקעין באזור מגוריכם ולהגיש בקשה להתיר תמ"א 38. המפקח ישקול את נסיבות ההתנגדות של הדיירים ויחליט באם להתיר את התמ"א 38 לאחר שמיעת הצדדים בעד ונגד ויבחן את המקור להתנגדות. ייתכן שהמפקח יחליט לבצע את התמ"א 38 תחת פיקוח.
שאלה 2 : איך קובעי נציגות חזקה לביצוע התמ"א 38 בבניין?
במקרים רבים הנציגות שנבחרה כשלה בהובלת הפרויקט עד לסיומו, והיו חיכוכים בין שכנים והתמ"א לא הוחל. בשלבים מאוחרים יותר השכנים הובלו למאבקים משפטיים. אנחנו ננסה לייעץ לכם מספר נקודות חשובות כדי שתבחרו נציגות בכובד ראש, תחת שיקולים המנחים את טובת הכלל:
1. הנציגות אמורה להיות מורכבת על ידי אנשים בעלי השפעה. וחשוב שיהיה להם זמן להקדיש לסחבת ולביורוקרטיה מול הגופים בעירייה ובמשרדי ממשלה שונים.
2. לא בהכרח ולא כדאי להרכיב נציגות מאדם אחד, אלא לחלוק את הניהול על ידי מספר אנשים שיוכלו לשאת בנטל. הנציגות צריכה להיות מגובשת ואחידה בהחלטותיה. הקשרים ביניהם אמורים להיות שקופים.
3. הנציגות אמורה להיות מודרכת היטב ומכירה את נושא התמ"א 38 על בוריו. כל החוקים וכל התקנות אמורים להלמד על ידם.
4. הנציגות צריכה להיות מוכנה לעדכון שוטף בכל התקדמות בצעדי התוכנית. אם בעדכון על לוח המודעות, מכתבים אישיים, מיילים. הנציגות צריכה לדעת לקבל דעות ושינויים של יתר הדיירים ולהעלות כל נושא להצבעה דמוקרטית.
5. הנציגות צריכה להתחייב בפני הדיירים כי אין להם ולא יהיו רשאים לקבל טובות הנאה מהקבלן/יזם בשל עבודתו "הנוספת" על קידום התמ"א. עבודתם זו צריכה לבוא מתוך רצון לעזור לכלל הדיירים. הנציגים צריכים להיות אמינים ושקופים כלפי יתר הדיירים בצורה שלא תעורר חשדם.
6. בחירת הנציגות צריכה להיות בישיבת דיירים, בצורה דמוקרטית לחלוטין, עבור כל אחד ואחד מהמתעניינים להציג את מועמדותם.
שאלה 3: מה משותף בין חיזוק מבנה ומיגון בטחוני?
ברגע שמתווסף ממ"ד לבניין, החיזוק הביטחוני של המשפחה משתפר. בתקופות מלחמה ההגעה לממ"ד מצילה חיים. יחד עם זאת, בניית ממ"דים בכל הבניין גורמת לחיזוק ההיקפי של כל הבניין ומוסיפה למיגון שלו .
שאלה 4: כמה זמן אמור להיארך חיזוק המבנה, תמ"א 38?
קבלת היתרי הבנייה אורכים בדרך כלל כ-10 חודשים. מרגע שהתקבלו כל האישורים להחיל את הפרויקט, זמן הבנייה והשיפוצים עד שיסתיימו ייארכו כ 18 חודשים בערך, תלוי בגודל הבניין.
שאלה 5: למה כדאי לבצע תמ"א 38 בבניין?
ראשית בגלל הביטחון שהמבנה המחוזק במסגרת תמ"א 38 מוסיף מבחינת הוספת ממ"ד לכל בית וחיזוק 60 הבניין. יחד עם זאת, כל בית מעלה את ערך הדירה שלו במאות אלפי שקלים והנכס שבידיו משיא את ערכו מבלי שהדיירים יצטרכו להוציא כספים.
שאלה 6 : האם אני אצטרך להוציא כסף במשך ביצוע תמ"א 38 תיקון 3 חיזוק ושיפוץ המבנה כנגד רעידות אדמה?
לא. אתה לא צריך להוציא שקל. כל ההוצאות והמיסים חלים על הקבלן מבצע הפרויקט.
שאלה 7: מה הוא הרוב הדרוש לביצוע תמ"א 38?
תמ"א 38 תיקון 3 חיזוק ושיפוץ מבנים כנגד רעידות אדמה דרוש רוב של 2/3 מהדירות שאליהן צמודים 2/3 מהרכוש המשותף ובכפוף לכך שההחלטה אושרה על ידי המפקחת על המקרקעין. תמ"א 38 פינוי בינוי דורש רוב של 80% מבעלי הדירות על מנת לבצע את הפרויקט
שאלה 8: כמה זמן לוקח לסיים פרויקט תמ"א 38 תיקון 3 חיזוק ושיפוץ מבנים?
מרגע חתימה על הסכם בין דיירי הבניין לחברה המבצעת את הפרויקט ועד לקבלת היתר בנייה, כ- 10 חודשים. מרגע התחלת הבנייה ועד לסיום הפרויקט, כ-18 חודשים, תלוי בגודל הבניין.
שאלה 9 : כמה סוגי תמ"א קיימים?
קיימים שני סוגי תמ"א . תמ"א 38 תיקון 3 שיפוץ וחיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה. התיקון אושר במחצית 2012 ומאפשר תוספות בנייה של עד 2.5 קומות לבניין שיחוזק במסגרת התמ"א.
תמ"א 38 תיקון 2 פינוי בינוי, תיקון שנכנס לתוקף בפברואר 2010. מאפשר הריסת בניין והקמת בניין חדש במקומו. תיקון 2 לתמ"א 38 מאפשר קבלת זכויות בנייה לקבלן כמו תמ"א 38 תיקון 3. אין עוררין בין מהנדסים כי הקמת מבנה חדש עדיפה על חיזוק מבנה ישן.
שאלה 10: האם בבניין שלי אפשר לעשות תמ"א 38 ?
התנאים לקבלת זכויות תמ"א 38 הם: המבנה קיבלת היתר בניה לפני 1980. גוהו מעל 2 קומות.
שאלה 11: איך ניתן להתמודד עם דייר סרבן?
המדינה ערה ליתרונות של תכניות תמ"א 38. לכן ממשלת ישראל עיגנה בחוק את זכויותיהם של הדיירים לשפר את איכות חייהם ושיפור ההגנה על הבניין שלהם וקבעה את חוק הדייר הסרבן אשר מאפשר לדיירים במקרים בהם קיים רוב לביצוע התמ"א לתבוע את המיעוט המתנגד לביצוע הפרויקט. הדיירים יכולים לתבוע פיצויים על עיכובים בביצוע תכנית לשיפור איכות חייהם.
רוצים לדעת עוד על תמ"א 38 ?
התקשרו אלינו ואנו נדאג לייעץ לכם בהליכים הראשונים ללא עלות לבחינת תכנית תמ"א 38 בבניין שלכם